Ondanks de maandenlange lockdown in de winter en alle andere problemen die corona voor de retail de afgelopen twee jaar veroorzaakte is de leegstand in 2021 fors gedaald. Gemeten in aantal panden daalde de leegstand van 7,5% aan het begin van 2021 naar 6,8% aan het eind van het jaar. Begin 2021 stonden nog 16.335 panden leeg, aan het eind van 2021 waren dat er nog 14.579, een afname van 1.756 panden.
Gegeven de situatie in de afgelopen twee jaar is dat bijzonder. De horeca, detailhandel en cultuursector behoren tot zwaarst getroffen sectoren. Maandenlange sluitingen hebben een zware wissel getrokken op deze sectoren en doen dat nu nog steeds. Natuurlijk bieden de steunmaatregelen voor veel ondernemers een al dan niet tijdelijke reddingsboei, maar het gaat zeker niet goed in de retail. Een opbloeiende retailsector is dan ook zeker niet de verklaring voor een afnemende leegstand, integendeel
Eén op de zes leegstaande panden heeft een andere functie gekregen
Kijken we naar de panden die op 1 januari 2021 leegstonden (dat waren er 16.335), dan zien we dat 57% van deze panden aan het eind van het jaar nog steeds leeg stonden. Voor ruim een kwart van de panden is een andere invulling binnen de retail gevonden, maar met 16% van de panden is iets gebeurd waardoor het pand nu geen retail meer is. Het overgrote deel daarvan zal zijn omgebouwd naar iets anders en dat zal in veel gevallen een woning zijn.
Lokale verschillen
De grootste procentuele afname van het aantal retailpanden zien we in de grote steden (meer dan 100.000 inwoners) buiten de winkelgebieden. Hier is bijna een kwart van de leegstaande panden omgebouwd naar een andere functie. Dat het juist op deze plaatsen gebeurt is ook logisch, buiten winkelgebieden is de waarde van winkelvastgoed sowieso lager en juist in grote steden is de meeste behoefte aan woningen.
In de centra van deze grote steden is het laagste percentage panden omgebouwd (12%). Deze beperkte ombouw heeft ook effect op de ontwikkeling van de leegstand in deze centra. In veel soorten winkelgebieden is de leegstand aanzienlijk gedaald, maar in centrumgebieden van grote steden is de leegstand slechts beperkt gedaald (van 8,3% aan het begin van jaar naar 8,2% nu).
Voorspellen blijft moeilijk
Na twee jaar corona kunnen wij gelukkig constateren dat de leegstandsvoorspelling die wij in 2020 maakten (een toename naar ± 10% leegstand eind 2022) zeer waarschijnlijk niet zal uitkomen. Daarmee blijkt maar weer hoe moeilijk voorspellen is. We hebben niet de megastijging van de huizenprijzen kunnen voorzien die een uitlaatklep voor de oplopende leegstand blijkt te zijn. Daarnaast hebben de steunmaatregelen ook een sterkere rol gespeeld dan wij hadden verwacht.
Zolang de huizenmarkt dus zo overspannen blijft als zij nu is, lijkt de leegstand dus redelijk stabiel te blijven en misschien nog wel iets te dalen. Een dalende leegstand zorgt echter ook weer voor stijgende prijzen voor winkelvastgoed en dus voor minder ombouw naar woningen. Als dat gebeurt zal de leegstand weer wat gaan oplopen en gaan de prijzen weer dalen.
Dit proces zien we nu al een paar jaar, waarbij de leegstand zich al een aantal jaren beweegt rond de 7%. Eerst stijgt de leegstand, tot een niveau waarop de markt blijkbaar gaat reageren, dan daalt de leegstand en lijkt de urgentie tot actie verdwenen waardoor dan vervolgens de leegstand weer gaat stijgen. Het ziet er naar uit dat een zekere limiet aan de leegstand zit en die limiet lag de afgelopen jaren op zo’n 7,5%.
Kanttekening
Bij deze voorzichtige constatering moet echter wel een belangrijke kanttekening worden gemaakt. Dit proces werkt alleen als er voor winkelvastgoed een alternatieve aanwending te vinden is, dat kunnen kantoren, woningen, horecapanden of andersoortige voorzieningen zijn. Is zo’n uitlaatklep er niet dan kan de leegstand wel tot grotere hoogtes stijgen.
Wilt u meer in detail weten wat de leegstandsontwikkelingen zijn en waar juist dalingen of stijgingen zijn? Bestel dan het leegstandsrapport.