Een op de zes sluit hypotheek af bij familie of vrienden

Eén op de zes huishoudens met een hypotheek maakt gebruik van een zogeheten familiehypotheek. Regelmatig om meer geld te kunnen lenen dan ze via een bank of verzekeraar krijgen. Als huishoudens meer kunnen uitgeven aan een huis, kan dit de prijzen opdrijven. De (extra) lening levert bovendien een onbedoeld belastingvoordeel op. Dat blijkt uit een onderzoek van DNB-economen  .

 

Een hypotheek afsluiten bij familie of vrienden is minder bekend maar komt toch relatief vaak voor.In 2020 maakten in Nederland 645.000 huishoudens gebruik van zo’n privé- of familiehypotheek. Dit is in de meeste gevallen in combinatie met een hypotheek bij een financiële instelling. In bijna de helft van de familiehypotheken gaat het om minder dan 20% van de totale hypotheeksom, de rest wordt dan dus bij een commerciële partij geleend.De totale waarde van familiehypotheken is 70 miljard euro, ongeveer 10% van de totale hypotheekschuld in Nederland. In 2020 nam de omvang van de familiehypotheekschuld netto toe met 1,2 miljard euro. Ter vergelijking: in hetzelfde jaar werd voor ongeveer 700 miljoen euro aan zogenoemde ‘jubeltonnen’ geschonken.  

Hypotheekrenteaftrek bij familiehypotheek

Voor de hypotheekrenteaftrek van een familiehypotheek gelden dezelfde regels als bij commerciële hypotheken. Ook moet de rente marktconform zijn. Alleen dan mag de hypotheekrente worden afgetrokken van het belastbaar inkomen. Bij een veel lagere rente kan de Belastingdienst de hypotheek als schenking aanmerken, en moet er schenkbelasting worden betaald. Ook een hogere rente kan door de Belastingdienst als niet-marktconform worden aangemerkt.

De vraag is of huishoudens door strategisch gebruik van de rente op familiehypotheken een fiscaal voordeel proberen te behalen. Daarvoor is onderzocht of de rente op de familiehypotheek afwijkt van de marktconforme rente. Ouders die hypotheken aan kinderen verstrekken, kunnen er namelijk voor kiezen om de rentekosten jaarlijks belastingvrij terug te schenken. Dat kan tot een maximum van 6035 euro. De effectief betaalde rente valt dan lager uit, terwijl er wel fiscaal voordeel wordt behaald met de vastgelegde (hogere) hypotheekrente via de hypotheekrenteaftrek. Deze leen- en schenkconstructie werd in een recent adviesrapport) over de Nederlandse vermogensverdeling bestempeld als een opmerkelijke belastingconstructie die in de praktijk vaak voorkomt.

DNB: In onze data zien we dat de afgesproken rentes bij familiehypotheken niet veel afwijken van de afgesloten hypotheekrentes van financiële instellingen. De gemiddelde rente van een hypotheek met een familiedeel is 3% in 2020. Dit is iets lager dan de gemiddelde rente van volledig bancaire hypotheken van 3,3%. Ook als we kijken naar de spreiding van hypotheekrentes zien we geen hele grote verschillen, hoewel rentes tussen de 0 en 1,5% bij familiehypotheken vaker voorkomen dan bij bancaire hypotheken”, aldus DNB.

Familiehypotheek wordt regelmatig gebruikt om financieringsruimte uit te breiden

Opvallend is dat volgens de schattingen van DNB bijna een vijfde van de huishoudens met familiehypotheken maandelijks een groter deel van het inkomen aan de woning uitgeeft dan is toegestaan volgens de Nibudnormen. De financieringslast is met 31,4% hoger dan die van huishoudens met een bancaire hypotheek (25,5%). Door deze relatief hoge woonlasten zit zo’n 18% van de huishoudens met een familiehypotheek boven de Nibudnorm. Dit is twee keer zo veel als de groep met alleen bancaire hypotheken.

Huishoudens met familiehypotheken hebben ook hogere woningschulden. Ze hebben gemiddeld bijna 100.000 euro meer hypotheek dan huishoudens met een puur bancaire hypo­theek. Ook heeft deze groep een duurdere woning, met een gemiddelde WOZ-waarde van 376.000 euro ten opzichte van 326.000 euro voor huishoudens met een bancaire hypotheek. Dit betekent ook dat hun loan-to-value (de verhouding tussen de hoogte van de lening en de waarde van de woning) gemiddeld hoger is, met zo’n 15 procentpunt.

Huishoudens met familiehypotheken zijn relatief jong en vermogend

Huishoudens met familiehypotheken zijn met een gemiddelde leeftijd van 42,6 jaar iets jonger dan de gemiddelde hypotheeknemer (46,3 jaar). Dit leeftijdsverschil kan erop wijzen dat huishoudens met behulp van een familiehypotheek eerder de woningmarkt kunnen betreden, of dat familiehypotheken recent in populariteit zijn toegenomen.

Verder valt op dat huishoudens met familiehypotheken gemiddeld vermogender zijn, en ook ouders hebben met meer vermogen (zie figuur 2). Dat is niet verrassend, er moet immers vermogen zijn bij de ouders om een hypo­theek aan het kind te kunnen verstrekken.

Effecten van familiehypotheken: meer bieden en meer fiscaal voordeel

Familiehypotheken bieden voordelen voor gebruikers. Zij maken meer kans op het bemachtigen van een woning, bijvoorbeeld door meer te kunnen bieden. Hoewel de gemiddelde hypotheekgrootte beperkt is, kan dit een opdrijvend effect hebben op de woningprijzen. Om een prijsopdrijvend effect te voorkomen, zouden hypotheekverstrekkers beter moeten toetsen of er sprake is van overige (familie-)leningen.

Huishoudens die boven de Nibudnormen lenen, ontvangen ook meer hypotheekrenteaftrek. Deze extra belastingkorting is ondoelmatig en onbedoeld en komt voornamelijk terecht bij vermogende huishoudens. Door betere toetsing worden onbedoelde belastingvoordelen ook kleiner.


Eigenschappen van bancaire- en familiehypotheken

Toelichting: Bij het vermogen van de ouders gaat het om het vermogen van alle (stief-)ouders van beide kanten in het geval van een stel. Voor schenkingen gaat het om bij de Belastingdienst aangegeven schenkingen, belastingvrije schenkingen van tot €6035 zijn niet inbegrepen. Bron: CBS, DNB.
  Bancaire hypotheken Familiehypotheken
Hypotheekeigenschappen
                   Hypotheekvoet (in €) 178.709 274.877
                   Hypotheekrente 3,3% 3,0%
                   Loan-to-value-norm 54,6% 71,4%
                   Financieringslast 25,3% 31,4%
                   Nibudnorm 24,4% 24,3%
                   Debt-service-to-Income-ratio 11,4% 15,9%
                   Aandeel huishoudens boven de                      Nibudnorm 8,9% 18,1%
Huishoudeigenschappen    
                   Vermogen huishouden (in €) 227.382 235.658
                   Woningwaarde 326.058 375.634
                   Financieel vermogen (in €) 58.495 85.690
                   Vermogen ouders (in €) 656.783 848.131
                 Financieel vermogen ouders (in €) 166.053 228.393
                   Aandeel huishoudens dat  schenking ontvangt (2007-2020) 0,8% 1,3%
                   Grootte schenking (in €) 72.802 107.802