Vereniging Eigen Huis roept op tot forse verhoging NHG-grens

Vereniging Eigen Huis roept minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) en Nationale Hypotheek Garantie (NHG) op om per 1 januari volgend jaar de kostengrens voor een hypotheek met NHG eenmalig te verhogen naar 440.000 euro. Deze grens ligt nu nog op 355.00 euro, terwijl de gemiddelde woningprijs in het tweede kwartaal is gestegen naar 448.000 euro. Volgens de vereniging is de forse verhoging nodig zodat huizenkopers, met name starters, toegang houden tot een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie.

NHG biedt huizenkopers niet alleen een lagere hypotheekrente, maar ook een vangnet voor het geval zij financieel in de problemen komen. De groeiende onzekerheid over de rente, inflatie en huizenprijzen brengt voor huiseigenaren financiële risico’s met zich mee. Zo kan de betaalbaarheid van woonlasten onder druk komen te staan. Ook kan de kans op een restschuld bij gedwongen verkoop van de eigen woning toenemen. “Juist in deze tijd van grote onzekerheid is het belangrijk dat kopers, en vooral starters, via de NHG financieel worden beschermd”, zegt Cindy Kremer, directeur van Vereniging Eigen Huis.

Ook speelt de NHG een belangrijke rol om starters te ondersteunen bij de aankoop van een eerste woning. Met een NHG betalen ze een lagere rente waardoor de kans groter is dat ze voldoende financiering kunnen krijgen voor een woning. “Zonder NHG wordt het voor starters nóg lastiger een eerste huis te kopen”, aldus Kremer.

NHG-grens steeds verder uit de pas met huizenprijzen, gelijk stellen met vrijstelling overdrachtsbelasting

De NHG-kostengrens wordt jaarlijks aangepast op basis van de verkoopcijfers van de afgelopen jaren. “Door de forse prijsstijgingen van de huizenprijzen loopt deze steeds verder achter op de huidige gemiddelde koopsom. Als de vaste systematiek wordt toegepast, zal de NHG-grens per 1 januari 2023 naar schatting worden bijgesteld naar 390.000 euro.” Vereniging Eigen Huis vindt dat ontoereikend en roept NHG en de betreffende ministeries op deze systematiek eenmalig los te laten. Op deze manier komt de kostengrens weer in de buurt van de gemiddelde koopsom van woningen. De nieuwe grens voor 1 januari 2023 zal in september bekend worden gemaakt.

Ook wordt per 1 januari volgend jaar de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting voor huizenkopers tot 35 jaar verhoogd naar 440.000 euro. De vereniging pleit er daarom voor de kostengrens van NHG ook vast te stellen op hetzelfde bedrag van 440.000. Het weerstandsvermogen van NHG is namelijk ruim voldoende om eventuele extra risico’s op te vangen: dit vermogen nam in 2021 toe van 1,5 naar 1,6 miljard euro.

“Tot de huidige grens van 355.000 euro zijn nauwelijks woningen te koop. Zo lag de gemiddelde prijs voor een appartement in het tweede kwartaal van dit jaar rond de 377.000 euro. En in de eerste drie maanden van dit jaar halveerde het aantal hypotheken met NHG voor de aankoop van een woning ten opzichte van een jaar eerder. Dat kwam deels door een afname van het aantal woningtransacties, maar ook doordat er relatief weinig woningen werden verkocht voor een prijs tot de NHG-grens.”

Reactie NHG

Moet de NHG-Kostengrens omhoog, zoals Vereniging Eigen Huis oproept, of moeten we de huidige methodiek handhaven ten behoeve van het stabiliserend effect?

“De NHG-grens wordt al jaarlijks aangepast volgens een vaste systematiek. Volgens die systematiek zal de grens in 2023 uitkomen op zo’n 390.000 euro. Maar de VEH vereniging vindt dat dus ontoereikend en roept NHG en de overheid op om dit eenmalig los te laten. Wij  denken  er al over na en zijn in gesprek met de ministeries van Financiën en Binnenlandse Zaken hierover. Aan de ene kant hebben we bewust gekozen voor een systematiek die de gemiddelde huizenprijs gelijkmatiger volgt, om zo een stabiliserend effect te creëren. Zowel als de huizenprijzen omhoog als omlaag gaan”, aldus de  NHG.”Aan de andere kant betekenen de hard gestegen prijzen iets voor de toegankelijkheid van ons vangnet. Er lijken wat meer risico’s op de woningmarkt te ontstaan en we willen onze doelgroep graag kunnen steunen als ze in de financiële problemen komen.”

Gemiddelde van 27 maanden

De NHG-grens voor 2022 werd vastgesteld op basis van de gemiddelde koopsommen van 27 maanden tot en met augustus 2021. Door over zo’n langere periode te kijken vertalen snelle prijsstijgingen zich dus minder hard in een hogere grens. NHG is nu dus aan het kijken wat de korte- en langetermijneffecten kunnen zijn van het veranderen van deze systematiek. De organisatie zegt dat in september duidelijk wordt of er iets aan veranderd wordt en de grens dan dus sneller meestijgt met de prijzen.